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售樓處看個(gè)房就被抓拍,人臉識(shí)別濫用又多一例
2020-11-30 08:37:12 來(lái)源: 新華每日電訊
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  近日,有媒體報(bào)道,一些地方的售樓處安裝人臉識(shí)別系統(tǒng),以此辨別自然到訪客戶與來(lái)自二手房中介等渠道的客戶,引發(fā)人們的普遍關(guān)注與擔(dān)憂。有律師表示,這種行為不僅侵犯消費(fèi)者的個(gè)人隱私,還存在價(jià)格歧視。

  新華每日電訊記者實(shí)地探訪北京豐臺(tái)、大興等多家售樓處,發(fā)現(xiàn)均安裝多個(gè)攝像頭。經(jīng)內(nèi)部人士證實(shí),售樓處攝像頭確實(shí)在對(duì)看房者進(jìn)行人臉識(shí)別。

  本期議事廳邀請(qǐng)房地產(chǎn)行業(yè)資深人士與相關(guān)領(lǐng)域律師,對(duì)此現(xiàn)象展開(kāi)探討。

  策劃主持

  完顏文豪

  李坤晟

  訪談嘉賓

  北京安理律師事務(wù)所高級(jí)合伙人 王新銳

  中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉

  房地產(chǎn)公司區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān) 吳文聰

  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 李思明

  售樓處為何要做人臉識(shí)別?

  “在我們見(jiàn)面之前,你先別一個(gè)人進(jìn)售樓處”

  張大偉:在我印象中,2011年前后,業(yè)界出現(xiàn)了新樓盤(pán)通過(guò)二手房中介渠道銷售的現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)海南的海景房為吸引外省客戶,開(kāi)發(fā)商摸索出通過(guò)其他城市的房產(chǎn)中介帶客,成交后付給中介一定傭金的銷售模式。后來(lái),這種模式逐漸流行開(kāi)來(lái)。

  這幾年,隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊,一些地方樓市降溫,部分樓盤(pán)銷售困難。開(kāi)發(fā)商為盡快回款,對(duì)中介渠道的依賴度越來(lái)越高。

  據(jù)我粗略觀察,目前除了少數(shù)銷售火爆的樓盤(pán)不需跟中介渠道合作,絕大部分城市的新開(kāi)樓盤(pán),通過(guò)房產(chǎn)中介渠道帶客占比已超過(guò)40%,個(gè)別樓盤(pán)甚至高達(dá)百分之七八十。

  李思明:目前北京新增購(gòu)房需求,逐漸以改善型為主,二手房中介公司手握海量換房者信息。北京有的新樓盤(pán)八成客戶來(lái)源于中介渠道帶客,銷售占比很高。比起坐在售樓處等購(gòu)房者上門(mén)的置業(yè)顧問(wèn),我們熟悉客戶的資金實(shí)力和個(gè)性需求,能在他們看房之前進(jìn)行精準(zhǔn)推介。

  主持人:本報(bào)記者實(shí)地走訪售樓處時(shí),房產(chǎn)中介特別提醒:“你也應(yīng)該看到新聞上說(shuō),售樓處安裝了攝像頭。在我們見(jiàn)面之前,你先別一個(gè)人進(jìn)去,一定等我過(guò)來(lái)。萬(wàn)一被拍到了,就不是我的客戶了?!?/p>

  張大偉:目前行業(yè)的現(xiàn)狀是,由中介渠道的經(jīng)紀(jì)人帶客看房,若最終能成交,開(kāi)發(fā)商付給中介渠道的傭金,大致是購(gòu)房款的3%-5%。而售樓處的銷售人員每談成一筆生意,提成只占房款的3‰-5‰。

  比如,一套1000萬(wàn)元的房產(chǎn),中介經(jīng)紀(jì)人帶客看房最終成交,可收取30萬(wàn)元至50萬(wàn)元的傭金。但如果是購(gòu)房者看到廣告,自己到售樓處,銷售人員談成這一單,提成只有三五萬(wàn)元。

  吳文聰:因?yàn)槭蹣翘庝N售人員賺的提成,遠(yuǎn)低于中介經(jīng)紀(jì)人的傭金,所以銷售人員就有動(dòng)力與中介經(jīng)紀(jì)人勾連,讓客戶盡量通過(guò)中介渠道看房,但這樣就不可避免會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。

  以前,開(kāi)發(fā)商企業(yè)能做的,只是登記看房者的電話號(hào)碼,但勾連作弊太容易了,企業(yè)防不勝防。

  近一兩年,行業(yè)內(nèi)對(duì)客戶進(jìn)行人臉識(shí)別,是不得已而為之,肯定不是為了刻意獲取購(gòu)房者的生物信息。照理說(shuō),除了識(shí)別是誰(shuí)帶的客戶,開(kāi)發(fā)商獲取客戶生物信息一點(diǎn)兒用也沒(méi)有。

  李思明:站在中介經(jīng)紀(jì)人的角度,安裝人臉識(shí)別也是一種保護(hù)。

  有時(shí)候,開(kāi)發(fā)商會(huì)與多家中介渠道合作。我?guī)Э蛻艨捶?,跟售樓處談價(jià)格,折騰好幾趟,最后另一家中介給點(diǎn)好處,客戶就去他那邊了。如果不對(duì)客戶首次看房的路徑進(jìn)行甄別,市場(chǎng)就亂了。

  行業(yè)內(nèi)也有規(guī)矩,如果客戶一直沒(méi)有敲定合同。一段時(shí)間后,這名客戶可算作一名新客戶,重新劃定帶看者。

  主持人:近日,網(wǎng)上流傳消費(fèi)者戴頭盔看房的視頻。有評(píng)論稱,這反映出購(gòu)房者在看房比價(jià)時(shí)的無(wú)奈。

  吳文聰:戴頭盔看房恐怕有表演成分。管理規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè),不管是哪個(gè)渠道來(lái)的客戶,都會(huì)一視同仁,折扣公開(kāi)透明,必須全部給客戶。

  李思明:我工作這些年里,還沒(méi)見(jiàn)過(guò)戴頭盔看房的,網(wǎng)上流傳的那段視頻,是不是一種炒作?像我所在的大型二手房中介公司,不允許把傭金分給購(gòu)房者。不排除中介經(jīng)紀(jì)人私人花錢買點(diǎn)禮物送給購(gòu)房者,但這樣的錢不會(huì)從公司走賬。

  不拿數(shù)據(jù)牟利就不違法?

  人臉識(shí)別需要以正當(dāng)性為前提,而出于傭金結(jié)算進(jìn)行人臉識(shí)別,根本不足以構(gòu)成正當(dāng)性

  吳文聰:像貝殼這樣的大平臺(tái),利用互聯(lián)網(wǎng),幾乎整合了全部中介門(mén)店,同開(kāi)發(fā)商談判時(shí)非常強(qiáng)勢(shì)。

  假設(shè)某個(gè)區(qū)域新開(kāi)四個(gè)樓盤(pán),三家跟中介渠道合作,一家不合作。那么,中介經(jīng)紀(jì)人在向客戶推薦項(xiàng)目時(shí),如果不負(fù)責(zé)任地貶低不愿合作的這家企業(yè),就會(huì)讓對(duì)方特別被動(dòng)。

  如果幾個(gè)樓盤(pán)全部和中介渠道合作,這家給3個(gè)返點(diǎn),那家給4個(gè)返點(diǎn),中介經(jīng)紀(jì)人就傾向于推薦返點(diǎn)高的項(xiàng)目,這是商業(yè)逐利的本性?,F(xiàn)在有的樓盤(pán),只要中介帶人過(guò)來(lái),不管是否成交,就先給200元購(gòu)物卡。

  中介渠道像一副枷鎖,如果不用,銷售成績(jī)上不去,用了就等于飲鴆止渴,進(jìn)入惡性循環(huán)?,F(xiàn)在大多數(shù)開(kāi)發(fā)商毛利率都不到10個(gè)點(diǎn),但近兩年北京和珠海都出現(xiàn)過(guò)傭金10個(gè)點(diǎn)的項(xiàng)目。

  我所在的公司,去年通過(guò)中介渠道銷售還不多,但今年實(shí)在沒(méi)辦法,基本所有項(xiàng)目都得跟他們合作。可一旦合作就必須對(duì)客戶進(jìn)行甄別,否則營(yíng)銷費(fèi)用會(huì)超支。

  人臉識(shí)別是沒(méi)有辦法的辦法。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有拿數(shù)據(jù)干違法的事,沒(méi)有牟利行為,不能就此說(shuō)是侵犯客戶的權(quán)利。畢竟,售樓現(xiàn)場(chǎng)總是要裝監(jiān)控的,就像物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)安裝攝像頭一樣。不要拿惡意揣測(cè)企業(yè),我們也希望市場(chǎng)更加規(guī)范公平。

  王新銳:人臉識(shí)別一般用在公共安全領(lǐng)域,或?qū)€(gè)人影響相對(duì)較低的領(lǐng)域。有的情況還要經(jīng)過(guò)論證,看有沒(méi)有足夠的正當(dāng)性。售樓處出于傭金結(jié)算這種商業(yè)目的進(jìn)行人臉識(shí)別,而且把客戶生物識(shí)別信息,跟個(gè)人身份信息關(guān)聯(lián)起來(lái),根本不足以構(gòu)成正當(dāng)性。

  主持人:記者在走訪幾個(gè)售樓處時(shí),一進(jìn)大廳就能看到攝像頭,有的還不止一個(gè)。有的工作人員承認(rèn)了系統(tǒng)的存在,但辯稱售樓處沒(méi)有隱瞞客戶,認(rèn)為購(gòu)房者看到攝像頭,就等于知道自己被抓拍了。

  王新銳:先有正當(dāng)性這個(gè)前提,才能說(shuō)有沒(méi)有盡到告知的義務(wù),以及告知到什么程度。像售樓處這種場(chǎng)合,大家的注意力沒(méi)那么集中,看到攝像頭就構(gòu)成告知這種說(shuō)法,邏輯上說(shuō)不通。售樓處采集人臉信息過(guò)程中,其實(shí)采集了很多并不一定是最終買房人的信息。有的人僅僅來(lái)看一看樓盤(pán),連后續(xù)的合同關(guān)系都沒(méi)有,就被采集了信息,這就涉及違法問(wèn)題了。

  行業(yè)潛規(guī)則為何引發(fā)社會(huì)焦慮?

  售樓處人臉識(shí)別侵犯?jìng)€(gè)人隱私不存在爭(zhēng)議,但背后還涉及價(jià)格歧視問(wèn)題

  主持人:據(jù)媒體報(bào)道,提供人臉識(shí)別系統(tǒng)服務(wù)的公司稱,售樓處的人臉信息、手機(jī)號(hào)碼會(huì)永久保存,但房企內(nèi)部一般只對(duì)指定的管理層開(kāi)放數(shù)據(jù)查看權(quán)限。

  王新銳:購(gòu)房這種場(chǎng)景的人臉識(shí)別,核心目的是為了清算傭金,所以強(qiáng)調(diào)要把這個(gè)人識(shí)別出來(lái),同時(shí)把信息保存下來(lái)。從這個(gè)角度講,房地產(chǎn)公司把個(gè)人生物識(shí)別信息,其實(shí)是跟身份信息直接掛鉤。此外,在數(shù)據(jù)保存安全方面,開(kāi)發(fā)商做到什么程度很令人懷疑。這些數(shù)據(jù)一旦被黑客獲取,后果不堪設(shè)想。

  售樓處的人臉識(shí)別,之所以讓大家感到焦慮,是因?yàn)榻陙?lái)隨著技術(shù)進(jìn)步,在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)端,人臉信息越來(lái)越重要,本身也是一個(gè)入口或賬戶。

  相比其他部位,面部天天暴露在外,更應(yīng)該加以保護(hù),不能任意采集。現(xiàn)在有很多深度偽造的技術(shù),比如視頻換臉,讓人難辨真假。這種情況下,人臉信息一旦被泄露,有可能會(huì)被不法分子利用,給當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失。

  張大偉:售樓處人臉識(shí)別侵犯?jìng)€(gè)人隱私,這方面不存在爭(zhēng)議,但大部分去售樓處的購(gòu)房者,最關(guān)注的還不是這個(gè)問(wèn)題。他們擔(dān)憂的是有沒(méi)有選擇權(quán),背后涉及價(jià)格歧視。

  像媒體報(bào)道中提到的,有的中介經(jīng)紀(jì)人向購(gòu)房者私下返點(diǎn)優(yōu)惠,導(dǎo)致僅僅因?yàn)槭状慰捶康穆窂讲煌?,?gòu)房者實(shí)際支付的房款差距巨大。

  應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范中介傭金的使用,不允許返還給購(gòu)房者。但實(shí)際上,返還方式有很多種,過(guò)程又不太透明,確實(shí)很難監(jiān)管。

  這種亂象還可能誤導(dǎo)政府調(diào)控。傭金返還之后,政府掌握的房?jī)r(jià),就不是真實(shí)的價(jià)格了。(應(yīng)受訪者要求,吳文聰、李思明為化名)

【糾錯(cuò)】 責(zé)任編輯: 張樵蘇
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