資料圖為重慶高樓。中新社記者 陳超 攝
最近一段時間以來,多地密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政——
調(diào)控更精準(zhǔn) 樓市更健康
最近一段時間以來,多地密集出臺樓市調(diào)控新政,并表現(xiàn)出保障剛需購房等精準(zhǔn)調(diào)控特點(diǎn)。專家表示,多地樓市新政說明房地產(chǎn)長效機(jī)制構(gòu)建正不斷加速。隨著“租購并舉”制度的落實(shí)和細(xì)化,以及多主體供給、多渠道保障措施不斷出臺,自住需求保障與租賃住房市場發(fā)展將是未來房地產(chǎn)市場的兩大特點(diǎn)——
今年年初,蘭州市一則取消部分限購的通知轟動樓市,隨后市場又傳出南京、合肥等地進(jìn)一步放松房地產(chǎn)調(diào)控的消息。有傳言認(rèn)為,這意味著熄火已久的樓市拐點(diǎn)即將到來??沙龊跻饬系氖?,今年全國兩會閉幕至今不到1個月的時間里,已有10多個地方的樓市調(diào)控新政密集出臺?!霸旒俳彙薄皳u號賣房”等字眼再度釋放出樓市調(diào)控收緊的信號。在市場預(yù)期經(jīng)歷“冰火兩重天”后,樓市將何去何從,備受關(guān)注。
重點(diǎn)城市強(qiáng)化短期調(diào)控
3月下旬以來,各地房地產(chǎn)市場掀起新一輪調(diào)控?zé)岢?,新政出臺之密集讓人目不暇接。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年兩會以來,已經(jīng)有包括大連、昆明、杭州、長沙、武漢、深圳、西安、廣州、成都、南京在內(nèi)的10多個城市發(fā)布了樓市調(diào)控新政策。
“總體而言,這一輪樓市調(diào)控政策是此前相關(guān)政策的延續(xù)和深化?!敝袊笖?shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍接受經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者采訪時表示,一方面未出臺限制性政策的市縣開始加入調(diào)控行列,如大連市、阜南縣等。另一方面,已出臺住房限制性政策的城市,對現(xiàn)行政策進(jìn)行深化,如海南升級最嚴(yán)調(diào)控,深圳“三價(jià)合一”,杭州、西安將實(shí)施搖號買房政策。這些政策都是針對當(dāng)下市場運(yùn)行過程中存在的問題而出臺的。
在調(diào)控不斷強(qiáng)化的同時,也呈現(xiàn)出一系列的典型特征。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為,兩會后的調(diào)控特點(diǎn)主要有三,一是重點(diǎn)城市強(qiáng)化短期調(diào)控,大連限購和海南強(qiáng)化房地產(chǎn)限購政策都是明顯體現(xiàn);二是規(guī)范房地產(chǎn)交易行為,無論是深圳出臺的“三價(jià)合一”,還是杭州的搖號購房政策,皆為圍堵房地產(chǎn)交易中一些可能存在的暗箱操作;三是精準(zhǔn)調(diào)控在各地不斷涌現(xiàn)。
值得注意的是,此次調(diào)控表現(xiàn)出了保障剛需購房的明顯特點(diǎn)。比如,長沙要求限購區(qū)域內(nèi)“限房價(jià)、競地價(jià)”的商品住房項(xiàng)目(不含定向限價(jià)房)和新建商品住房項(xiàng)目中144㎡(含)以下戶型的普通商品住房,應(yīng)優(yōu)先滿足首套剛需購房群體,成都則提出剛需家庭購買商品房將享受優(yōu)先搖號。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,當(dāng)前對于政策最大的創(chuàng)新就是推出了優(yōu)購模式。“這說明即便是在搖號情況下,房源也是不足的,所以也是一種有序規(guī)范市場交易的行為。從實(shí)際情況看,當(dāng)前此類政策手段實(shí)際上也是為了打壓各類投資投機(jī)的做法,尤其是擠占優(yōu)先房源炒房的做法,或者說是倒賣房源的做法?!眹?yán)躍進(jìn)說。
調(diào)控直指房價(jià)上漲過快地區(qū)
歷年來,3月份樓市的走向都是全年樓市的重要觀察點(diǎn),也是房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的重要窗口期。不過,像今年如此高密度的政策出臺也并不多見?!斑@些政策標(biāo)志著二季度市場政策繼續(xù)從緊,而且從實(shí)際情況看,當(dāng)前類似政策也消除了各類政策放松的幻想,所以是有積極作用的。也說明潛在的市場依然過熱,必須嚴(yán)打?!眹?yán)躍進(jìn)表示。
張波同樣認(rèn)為,3月份密集出臺新政其實(shí)并不意外,早在兩會期間就已經(jīng)明確了短期調(diào)控不放松,長效機(jī)制深化落實(shí)的方向。一方面出臺新政直指一些房價(jià)上漲過快地區(qū),另一方面政策也更加貼近當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,并且向剛需和無房家庭提供更多傾斜,這符合房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向,又保證了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
記者了解到,除了北京等一線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場最近依然低迷外,全國大部分二三線城市房地產(chǎn)市場的熱度依舊不低,排隊(duì)搖號的現(xiàn)象又出現(xiàn)了。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示,2月份,70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅分別比上月擴(kuò)大0.4個和0.1個百分點(diǎn)。三線城市同比漲幅也分別比上月擴(kuò)大0.4個和0.1個百分點(diǎn)。
樓市偏熱的原因是一些城市庫存不足,這也形成了各地升級調(diào)控的大環(huán)境。“去庫存的思路將繼續(xù)堅(jiān)持,但主要集中在商辦類和一些非熱點(diǎn)地級市?!眹?yán)躍進(jìn)表示,對于一二線城市以及熱點(diǎn)三四線城市來說,絕大多數(shù)都是市場交易活躍、基本面看好的城市。所以出現(xiàn)庫存不足情況,說明潛在的購房需求很強(qiáng)烈。這個時候如果政策層面不關(guān)注,那么有限的房源會延續(xù)搶購局面,進(jìn)而形成市場價(jià)格趨于上漲的預(yù)期。
房價(jià)將得到更有效控制
去年3月份,北京發(fā)布了“史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策”,有統(tǒng)計(jì)稱,一年多時間里,前后超過110個城市緊跟新政,共發(fā)布250多次調(diào)控政策,樓市調(diào)控也收到了良好效果。如今,隨著一系列調(diào)控新政的出臺,各方對樓市的后續(xù)走勢再次充滿了遐想。
“短期政策繼續(xù)從緊,地方精準(zhǔn)化調(diào)控成主流,房地產(chǎn)政策分類調(diào)控不僅體現(xiàn)在城市之間,熱點(diǎn)城市仍將以穩(wěn)定市場,鞏固既有調(diào)控效果為導(dǎo)向,進(jìn)一步深化、優(yōu)化調(diào)控政策,城市內(nèi)部差異化調(diào)控或?qū)⒊蔀樾碌姆较?。”白彥軍分析認(rèn)為,在這樣的調(diào)控基調(diào)下,房價(jià)將得到更有效的控制。
在房價(jià)總體可控的情況下,不同城市可能發(fā)生差異化走勢。張波表示,今年一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)上升的動力明顯偏弱,三四線城市甚至縣城在“去庫存”的推動下可能持續(xù)小幅上行態(tài)勢。
需要注意的是,2018年房地產(chǎn)長效機(jī)制構(gòu)建正不斷加速。隨著“租購并舉”制度的落實(shí)和細(xì)化,以及多主體供給、多渠道保障措施不斷出臺,自住需求保障與租賃住房市場發(fā)展將是未來房地產(chǎn)市場的兩大特點(diǎn)?!巴瑫r,區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展有助于引導(dǎo)人口和住房需求合理分布,在長效機(jī)制構(gòu)建的過程中,市場穩(wěn)定的預(yù)期也將進(jìn)一步增強(qiáng)?!卑讖┸娬f。
對于未來如何提高庫存規(guī)模,嚴(yán)躍進(jìn)建議,當(dāng)前房企存在推盤上的惰性,因?yàn)橄迌r(jià),所以不主動推盤,因此政府層面應(yīng)該督促房企積極推盤,對于捂盤的做法要管控。同時,要督促房企積極拿地和積極開工,甚至各地需要在放寬預(yù)售證以及加快存量土地盤活方面做文章。從長效機(jī)制的角度看,積極供地和大力發(fā)展租賃市場,將成為中長期對沖庫存不足風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定市場預(yù)期的重要舉措。記者 王軼辰
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