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    新華房產(chǎn)：葉所長(zhǎng)：您好!我們關(guān)注新型城鎮(zhèn)化，我們也關(guān)注新型城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)行業(yè)的影響。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，您認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)格局將會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響?
    葉學(xué)平：我們說(shuō)新型城鎮(zhèn)化，它是以人為核心的一個(gè)城鎮(zhèn)化，我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率，在2013年末統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)大概是53.7%。我們的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，到2020年，城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%。現(xiàn)在優(yōu)先要解決的是目前在城市里面務(wù)工的農(nóng)民工，全國(guó)大概有2.4億左右，優(yōu)先要解決這些在城市務(wù)工的農(nóng)民工市民化的問(wèn)題，優(yōu)先解決一個(gè)億，這樣一些人的住房問(wèn)題，必須要得到解決。那么這樣的一個(gè)城鎮(zhèn)化，以每年1%的增長(zhǎng)速度來(lái)推進(jìn)、加快推進(jìn)，可以想象，會(huì)給我們房地產(chǎn)帶來(lái)很大的空間，會(huì)極大的延長(zhǎng)這個(gè)行業(yè)生命的周期。
    新華房產(chǎn)：推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、工業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)”是對(duì)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的注解，這是否會(huì)給開(kāi)發(fā)商尤其是中小開(kāi)發(fā)商帶來(lái)新的機(jī)遇?
    葉學(xué)平：1998年開(kāi)始貨幣化分房，也帶來(lái)了整個(gè)(房地產(chǎn))產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，這么多年來(lái)，我們的房?jī)r(jià)也是漲的非?？臁：芏嗳擞X(jué)得，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，特別是在一線城市和二線城市，出現(xiàn)了一些泡沫的成分，認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)崩盤，已經(jīng)積累了很大的風(fēng)險(xiǎn)。我們可以說(shuō)，由于新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，應(yīng)該說(shuō)給這個(gè)房地產(chǎn)帶來(lái)很大的發(fā)展空間。但是并不是說(shuō)所有的開(kāi)發(fā)商能一直以十幾年來(lái)很高的利潤(rùn)來(lái)進(jìn)行發(fā)展。發(fā)展到今天，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該說(shuō)在所有行業(yè)里面利潤(rùn)是最高的，也確實(shí)積累了一定的風(fēng)險(xiǎn)，向后推進(jìn)，應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)分化。大開(kāi)發(fā)商、中小開(kāi)發(fā)商，都會(huì)出現(xiàn)分化，整個(gè)行業(yè)都會(huì)出現(xiàn)分化。資金實(shí)力、能力和產(chǎn)品不是很強(qiáng)的企業(yè)，可能會(huì)被重新洗牌，淘汰出局。對(duì)中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，既帶來(lái)了機(jī)遇，又帶來(lái)了一些挑戰(zhàn)。
    推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，當(dāng)然就是要解決這些農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為市民、轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的就業(yè)問(wèn)題、居住問(wèn)題、享受的基本服務(wù)與城市居民均等化等等，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)很多的機(jī)遇。一般我們現(xiàn)在人口轉(zhuǎn)移，更多的都是往特大城市，比如北上廣一線城市和我們武漢這樣的省會(huì)城市，吸引的人口是比較多的；但也導(dǎo)致在快速發(fā)展之后，帶來(lái)了一系列的城市病：交通擁擠、空氣污染、收入兩級(jí)分化等等問(wèn)題。
    新型城鎮(zhèn)化要求以人為核心，要求農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移為城鎮(zhèn)人口，要能真正享受到城市的基本公共服務(wù)，優(yōu)先解決就業(yè)的問(wèn)題、住房的問(wèn)題。而由于一系列的影響，特大城市的發(fā)展不可能永無(wú)邊界。所以說(shuō)我們新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，要優(yōu)先就近城鎮(zhèn)化，優(yōu)先發(fā)展小城鎮(zhèn)和三四線城鎮(zhèn)，以后在三四線城鎮(zhèn)里面，可能帶來(lái)的機(jī)會(huì)會(huì)更多。
    我們現(xiàn)在的新型城鎮(zhèn)化，要以人為核心，要解決農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城市居民之后享受到基本公共服務(wù)(的問(wèn)題)。而我們現(xiàn)在的一些特大城市由于快速的發(fā)展，人口急劇的膨脹，人的城鎮(zhèn)化是落后于土地的城鎮(zhèn)化的。城市的邊界在無(wú)限的擴(kuò)大，也帶來(lái)了城市病。這次《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，首次提出了要實(shí)現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率與戶籍人口城鎮(zhèn)化率兩個(gè)指標(biāo)同時(shí)提升，并實(shí)施了差別化落戶政策。
    我們可以看到，在全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制的同時(shí)，差別化落戶政策中嚴(yán)格控制了500萬(wàn)人以上的特大城市的落戶條件。而對(duì)50-100萬(wàn)、100-300萬(wàn)、300-500萬(wàn)人口的城市，落戶政策分別是有序放開(kāi)落戶限制、合理放開(kāi)落戶限制和合理確定落戶條件。小城鎮(zhèn)和縣城，也就是三四線城市，是我們今后城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點(diǎn)，就近城鎮(zhèn)化也就是讓這些三四線城市來(lái)吸納人口，以后三四線城市的發(fā)展機(jī)遇也會(huì)更多，對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的發(fā)展機(jī)會(huì)也越大。
    新華房產(chǎn)：近年來(lái)，除住宅地產(chǎn)以外，商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始了與工業(yè)、信息、城鎮(zhèn)高度結(jié)合的新模式，成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的新元素。據(jù)了解，像武漢奧山、福星惠譽(yù)這種本土房企早已開(kāi)始在武漢周邊布局商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，請(qǐng)問(wèn)您對(duì)這種現(xiàn)象怎么看?
    葉學(xué)平：應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)通過(guò)十幾年的快速發(fā)展，對(duì)一些城市來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)確實(shí)大大超過(guò)居民的收入水平和支付能力，積累了一定的風(fēng)險(xiǎn)和泡沫。最近我們也看到一些數(shù)據(jù)，一些城市(的樓盤)降價(jià)促銷，甚至有人說(shuō)房地產(chǎn)風(fēng)向會(huì)變;包括一些金融機(jī)構(gòu)也越發(fā)謹(jǐn)慎，采取了一些措施，比如提高首付比例、提高首套房利率等等，一系列防范風(fēng)險(xiǎn)的政策已經(jīng)出臺(tái)。
    對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們也同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。這十多年的快速發(fā)展之后，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)已經(jīng)從原來(lái)比較高的一個(gè)利潤(rùn)率開(kāi)始慢慢趨于平均化，或者說(shuō)是從暴利時(shí)代跨入微利時(shí)代。對(duì)很多開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何回避這個(gè)行業(yè)積累的風(fēng)險(xiǎn)，如何尋找新的利潤(rùn)點(diǎn)，(答案是)從專業(yè)的經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向多樣化的經(jīng)營(yíng)，從二線城市轉(zhuǎn)向三四線城市，從只做住宅地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
    那么我們說(shuō)福星惠譽(yù)、包括奧山置業(yè)，這樣一些開(kāi)發(fā)商就是在這種背景下，尋求分散風(fēng)險(xiǎn)，能夠找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，這是多元經(jīng)營(yíng)的一種模式。因?yàn)閷I(yè)化經(jīng)營(yíng)和多元化經(jīng)營(yíng)，并不是一成不變的;一個(gè)公司什么時(shí)候多元化經(jīng)營(yíng)，什么時(shí)候?qū)I(yè)化經(jīng)營(yíng)，他主要是根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的狀況、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)積累的情況而定的。
    如果(處于)市場(chǎng)積累的風(fēng)險(xiǎn)比較高，利潤(rùn)比較低的時(shí)候，他必須尋求新的發(fā)展(模式)、新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，能夠?qū)κ袌?chǎng)積累的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行回避和分散，那么就要進(jìn)行多元經(jīng)營(yíng)。在市場(chǎng)發(fā)展的初期，對(duì)房企來(lái)說(shuō)是不利于多元經(jīng)營(yíng)的，因?yàn)橘Y金積累有限，而且利潤(rùn)也比較高，沒(méi)有必要進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)，資金狀況也不允許。而市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)快速發(fā)展之后，高利潤(rùn)平均化、進(jìn)入微利時(shí)代的時(shí)候，就要尋找多元經(jīng)營(yíng)了。

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