???? 樓市認購量環(huán)比連跌三周、新房庫存量持續(xù)攀升、部分樓盤延期上市……南京樓市漸露“買方市場”相，那么，這究竟是階段性的情況？還是將成為2014樓市“下半場”的狀態(tài)？基于此，5月20日下午兩點整，新華網(wǎng)特邀約業(yè)內(nèi)專家、開發(fā)商、代理商、二手房中介機構(gòu)及媒體人士展開討論。
????直播開始
????主持人：各位嘉賓大家好，這次新華有約的論題是“買方市場”。
????斯亞集團：我是斯亞首府的銷售經(jīng)理，南京斯亞集團公司自1993年開始涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，就專注于精品高端市場的開展，成功開發(fā)了諸多代表性的精品地產(chǎn)項目。2013年集團最新力作斯亞財富中心與斯亞首府共同面市，如今面對市場的風靡云涌，斯亞人用辛勤的汗水澆鑄出品牌輝煌。斯亞首府這個項目也是公司目前的鼎立之作，希望在座的來賓蒞臨參觀指導(dǎo)。
????主持人：下面我們就開始本次的論壇。我們發(fā)現(xiàn)近期南京樓市的幾個現(xiàn)象引起了我們的關(guān)注，其一，庫存量走高了，前段時間達到3.8萬；其二，成交量、認購量下滑了；其三，延期上市的樓盤增多了；其四，開發(fā)商建議我們別說“購房者觀望”了。我們提出一個問題：南京樓市現(xiàn)在是不是已經(jīng)到了買方市場主導(dǎo)的地方？
????不管怎樣，先聽聽權(quán)威機構(gòu)的數(shù)據(jù)吧，我們邀請到了世聯(lián)行高級研究員董曄用專業(yè)的數(shù)據(jù)介紹一下南京市場的情況。
????董曄：大家看到手上的這個月報可以看到4月份相對3月份有一個大漲，漲了74%，但是從認購和成交上來說，實際上這個和去年的一個上市成交情況來說是相差甚遠的。
????包括導(dǎo)致4月份的庫存相對上漲了4千套，相對其他城市來說，這個庫存去化時間不是特別長，我們可以看到的是數(shù)據(jù)顯示的1—4月份的總額，我們對比了2012年、2013年、2014年三年的數(shù)據(jù)，相對于2013年來說，前4個月南京市的成交套數(shù)是有一個20%的下降，但是相對于2012年實際上還有20%的上漲，這個上漲相對來說可以從成交的總金額上可以看到。
????我們的預(yù)計是一直到青奧會停工前這樣的一個新房預(yù)售的趨勢是不會變，但是認購和成交都不會有一個大漲，所以說這是一個定向的買方市場的產(chǎn)生。
????主持人：如果說現(xiàn)在成交量下降和認購量下滑，這是市場波動引起的？
????董曄：應(yīng)該說是市場觀望情緒比較重。
????主持人：唐總，你們項目現(xiàn)在是處在熱銷的地步，但是現(xiàn)在其他的樓盤已經(jīng)進入到觀望期的階段，可以分享一下你們市場的走勢嗎？
????唐登洋：剛才研究員說的確實非常好，整體來看南京的樓市是發(fā)生變化的，作為我也感覺到市場的變化，我們現(xiàn)在還好，上半年已經(jīng)做了10幾個億了，前天開盤了500多套房子，當天賣了450多套。但是我發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，其實就反映了市場的變化，我以前在賣的時候基本上都是80多平方米和一百零幾平方米最好賣，但是現(xiàn)在是60、70、80多的好賣，100多的不好賣。就是說當市場發(fā)生下行，或者說市場很冷的時候能走得動的只有小戶型，因為是必須買房的人才會買。如果說市場上行的話他就會多買，多一平方米他換房的時候就賺了。雖然同樣是熱銷，我看到這個規(guī)律，應(yīng)該說市場發(fā)生變化的。
????當市場極寒的時候，只能走掉70—80平方米的，當市場好的時候120和一百零幾平方米的是最好賣的。剛才說到客戶觀望的情緒，確實是這樣。以前我們開盤前的推廣，我現(xiàn)在推廣的力度大概是以前的一倍，包括費用。要保證現(xiàn)在的銷量，我們要比以前累了很多，推廣的強度也是越來越大，在六合其他開盤的項目基本上是賣不動的。有幾家公司是不敢開盤的，因為在六合這樣的市場榮盛的品牌影響力是巨大的，應(yīng)該說我比它多1千塊錢一平方米都能賣掉，更何況我們現(xiàn)在給出的價格還比它們要低一些。
????市場的變化是有的，但是我個人的理解，我不覺得是其他因素，我覺得只有一個因素導(dǎo)致的，就是現(xiàn)在輿論給老百姓帶來的這種錯覺也好，或者說你不斷的說常州市場走一半，杭州走一半，上海下滑、北京下滑也好，其實老百姓是不考慮庫存的，他是不看宏觀的，普通民眾只看他收到的一種信息，這種信息是我們現(xiàn)在主流媒體所宣傳的，都是唱衰的比較多，對老百姓就產(chǎn)生了影響。以前正常來個100個客戶，能有95個客戶都會買，因為我們品牌和價格，往往我們開盤給出的價格可能比宣傳的價格還要低一點，如果你現(xiàn)在還是這個套路，可能也就是70、80個人會買的，他們會在掏錢的時候產(chǎn)生猶豫。
????主持人：張楠，你在六合的時候是否有遇到延期開盤的情況？
????張楠：不僅是延期，而且有的不敢開盤。就是說庫存在不斷攀升，去化率在不斷減少。現(xiàn)在溧水有三個樓盤已經(jīng)在資金鏈上出現(xiàn)問題了，所以我覺得趨勢上還是蠻明顯的，包括南京周邊區(qū)域的。榮盛這邊我今天剛看了一下，還算不錯，有兩個樓盤從三四月份開盤以來去化就是80%以上，我看的是成交比例，整體看來江北的樓盤還欠的很多。你看河西的幾個大盤，我就不點名是誰了，說賣的很好，但是現(xiàn)在看目前實際的成交率，有幾家甚至不到20%。就是說開盤到現(xiàn)在20天，開盤成交率是不到20%的，一個是說明價格其實還是在漲，并沒有哪個樓盤在很明顯的漲價，買房人的觀望心態(tài)對成交確實是非常有影響。三四月份整個樓市的成交率我估計是在六成左右，其實下滑還是比較明顯的。而且南京依然是領(lǐng)漲的，雖然漲的幅度很小。我認為，現(xiàn)在雖然是買方市場，但是是買方跟賣方博弈的一個過程?，F(xiàn)在賣方不想降價，買方在觀望，這就出現(xiàn)了博弈的現(xiàn)象。
????因為我也采訪了買房人的心態(tài)，他們就是說，我現(xiàn)在不買你肯定不會漲很多，對我而言也不是很大的損失，可能會跌。包括現(xiàn)在高科也在調(diào)整策略，他們已經(jīng)開始賣別墅了，就是差異化的競爭，這對于整個樓盤的價格下行，這又促動了老百姓降價的預(yù)期，因為之前就是外圍的城市在降，南京沒有降。所以我認為，5月份應(yīng)該是上半年一個很關(guān)鍵的節(jié)點?，F(xiàn)在我知道的有幾個盤已經(jīng)快半年的，就是不開，在價格博弈方面有很明顯。按照這個上市量來看，成交量是肯定要下滑的?，F(xiàn)在很多上市房企要沖半年報了，這是很重要的節(jié)點，我認為在5月底6月初這個階段肯定會采取一些動作，最起碼它們要把半年報做出來，不管是降價還是什么?？隙ìF(xiàn)在有一些樓盤會跟風，因為現(xiàn)在市場不好的情況下，你想讓買方出手，肯定要以價格來吸引。
????主持人：剛才提到仙林湖的樓盤，他們中現(xiàn)在或許最發(fā)愁的就是最近高價拿地的新城地產(chǎn)。
????張楠：后面的好多，像中天的也是，中天的地價1萬多，他們都要調(diào)整。反正據(jù)我了解的一些地王的樓盤，上市時間都在延期。仙林的昆侖已經(jīng)明確講了是明年，有好幾家已經(jīng)往后推了，有好多地王盤壓力都很大，它們不希望這么早出來，本身拿地成本在這里。現(xiàn)在保利降了，是因為它們當年拿地成本才4千多，所以他們有這個調(diào)整空間。我覺得年中應(yīng)該是很關(guān)鍵的節(jié)點，能做價格調(diào)整的肯定是它本身有這個空間在，本身有沖刺的任務(wù)在，我覺得會有一些動作，雖然南京沒有大幅度的降，但是類似保利這種可能會很多，我覺得這個舉措肯定會有的。
????主持人：汪曉霞老師，您在南京房地產(chǎn)也這么多年了，去年的樓市確實很火，出現(xiàn)了很多的地王。在您看來，未來這些地王上市，如果去化率不理想的話，會造成什么樣的影響？
????汪曉霞：這確實是比較尷尬的事，去年房地產(chǎn)市場確是非?；鸨?，一路順風，成交量達到了8.7萬套，創(chuàng)下了新高。土地市場跟樓市是一脈相承的，土地市場我們可以看到出了很多地王，現(xiàn)在確實又到了一個很尷尬的階段，到了燙手山芋的階段，我覺得跟05、06年的第一波調(diào)控跟08年的第二波調(diào)控都出現(xiàn)過這種情況，甚至在江寧那邊我們也看到過，新城的一個退地，后來又推出來，保利有去拿，這種景象確實出現(xiàn)了。保利羅蘭春天這個情況出現(xiàn)之后，對周邊的樓盤影響肯定是非常大的，他們可能要推遲開盤，包括昆侖也推到了明年，我們已經(jīng)看到像這種高價盤目前蓄客的能力已經(jīng)降低了，現(xiàn)在沒有客戶來登記，形不成成交量。
????這個是顯而易見的現(xiàn)象，高價拿地的開發(fā)商，現(xiàn)在肯定面臨著想上市不能上市，可能它們資金運作的成本正在上升，未來等市場春暖花開的時候，但是我們不知道這個是什么時候，可能那個時候他們才可以伺機而動。
????張楠：買房人不看宏觀的，就看你最近有什么政策出來，樓市反映怎么樣。
????汪曉霞：現(xiàn)在要讓政府出臺一個很明確的政策我覺得也不太可能，你要指望現(xiàn)在監(jiān)管層出一個明確的幾條幾條，那個時代肯定一去不回來了，現(xiàn)在強調(diào)的是市場起決定性作用，現(xiàn)在是市場做主導(dǎo)的，所以說開發(fā)商拿地也是市場行為，開發(fā)商得對自己的市場行為買單。就像是一場賭博一樣，如果你賭贏了就賺了，如果輸了就認賭服輸。
????張楠：如果市場下行，作為開發(fā)商來講，愿不愿意做出讓步？
????唐登洋：我覺得這個話我這么回答，市場走到那必須得這么做，不降也得降，不至于讓施工隊把他給殺掉。其實市場的事情就交給市場，這才是正確的。你愿賭，你想趁熱的時候拿地，這就是為什么榮盛走的那么快的原因，我們?nèi)ツ暌粔K地沒有拿，我們今年拿了三四塊地。今年給我的指標就是1千畝的地，我就拿了1千畝的地，很便宜，我估計是明年下半年上市。去年多少地，在我面前我就當沒看到一樣，去年我的指標都沒有完成，我還被扣了30多萬。像我們這種集團公司，你分公司自己要對利潤負責的，我們的公司跟利潤有關(guān)系，跟股票有關(guān)系，你就要學(xué)會經(jīng)營。去年地那么熱，我一塊沒有拿，今年拿了1千多畝地，今年是六合他們找我，因為沒有人買了。
????在六合這樣的市場，或者說在大的南京市場，其實六合也是南京的一部分，跟南京是同步的，沒有什么區(qū)別。很多公司，特別是是一些比較激進的公司在這種大的風浪當中一定會吃盡苦頭，作為一些大的企業(yè)來講，特別是上市企業(yè)來講，就拿我們舉例吧，如果市場需要我們做什么的時候，我們不會回避的，沒有什么好講的。但是就目前來講，說是要降價，我覺得也有點早。你說現(xiàn)在哪家公司一下子把價格拉下來，這也是不理智的。因為第一還沒有到那個年底，第二是南京還是上行的，我看到幾個盤的價格依然上行。
????降價現(xiàn)在講有點早，有可能還會漲，這個時候其實我很痛苦，我很難受，我要降沒有道理，不降的話又沒有以前跑得那么快。因為像我們上市公司對業(yè)績的考核是很嚴的，對股民是要有回報的。在這塊來講，我的痛苦程度還沒有到極限，覺得還能夠過去，失眠的時間還能控制在2小時以內(nèi)，還能睡著。
????主持人：張總，就目前南京樓市出現(xiàn)的情況是成交量下降，但是價格還在上漲，您也從事房地產(chǎn)，在各大城市的職業(yè)經(jīng)理人，如果這種局面僵持下去，會出來怎么樣的問題？
????張勇：因為中科偉業(yè)是做營銷策劃的，我們一直非常關(guān)心市場的動態(tài)。近幾年來基本上就是1年半或者是2年波動一次，然后調(diào)整一下。我去年在7、8月份因為美國的經(jīng)濟和中國發(fā)生錢荒的時候我寫了一個博客，因為我學(xué)財經(jīng)的，比較關(guān)注經(jīng)濟的走勢。
????中國改革開放以后，基本上是5年一個小周期，去年為什么會錢荒呢？我覺得是幾個因素，第一是美國經(jīng)濟的向好，大量的游資外扯。第二是中國融資的這種天花板應(yīng)該說是將盡，二手房當年交易量很小，但是以往這三年完全的顛覆過來了，剛才我說馬上南京是胡總的天下，因為深圳15年前是一手房是二手房的8倍交易量，但是現(xiàn)在二手房是一手房的4倍的交易量。四線城市最多是20年，從90年代初到2010年前后就停止了，它們的交易量和價格只降不升，同樣的品質(zhì)，同樣的交樓時間，同樣的精裝修，房價每年降15%，交易量每年跌幅10%左右，這就是四線的狀況。二三線呢？我寫了一篇博客，就是為什么無錫、常州、杭州三城連陷，年后你看隨著香港和黃和新鴻基降價以后，就在深圳灣對面你會發(fā)現(xiàn)一個橋，就是元朗，香港的郊區(qū)，就基本上從每平方2萬降到1萬2左右，降幅達到了30%， 這樣就大陸的杭州就跟著降了，剛才講到無錫、常州、杭州，其實這三個城市很優(yōu)秀的，不論是經(jīng)濟還是購買力，只是短期的情況讓它比較尷尬。但是幾個城市就比較麻煩了，像溫州、鄂爾多斯、三亞等等，這種城市的輝煌應(yīng)該是跟四線城市一樣，基本上是終結(jié)掉了。
????我們再回到金融這塊，南京可能會有8—10年的上升期，應(yīng)該是從今年算，今年又變成谷底了，十年之后到時候就是我愛我家、鏈家地產(chǎn)了的市場了，到時候新房的高峰期已經(jīng)結(jié)束了。
????還有就是，國內(nèi)有幾大矛盾，比如說影子銀行的風險、產(chǎn)能過剩還有地方債務(wù)。這兩次包括地方政府的公積金放松、取消限購、補貼、常州是公積金松動，無錫是落戶松動，地方政府要救市，這是不是說明春天要到來了？春天還很遙遠。地方政府、國有銀行都是中央政府的兒子、女兒，不可能說一棒子打死，因為中國目前的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、穩(wěn)定、就業(yè)必須要把房地產(chǎn)作為重要產(chǎn)業(yè)，對鋼鐵、水泥、就業(yè)率的貢獻是很大的。
????今年的市場，年前我預(yù)判今年的市場4個季度如果按照季節(jié)的變化來比喻，就是溫、熱、冷、冰。這個冰點是在半年以上，我們初步預(yù)判是在2015年的3、4月份。部分城市一手房熱、二手房冷，部分城市是土地市場熱、地產(chǎn)市場冷，這已經(jīng)是有問題了。今年我個人預(yù)測，四季度，尤其是元旦前后和春節(jié)之間應(yīng)該是萬科的機遇，因為萬科一旦遇到危機的時候，比如抓住了97年的亞洲金融危機，以及2007年的金融危機，萬科基本上很少高價拿地，它就適當?shù)臅r候拿袋子收購這些盲目擴張的開發(fā)商。一些開發(fā)商盲目的拿地，一年拿很多地，銷售額還不到200億，這樣的企業(yè)我們基本上也目前沒有合作了，我們目前合作的就是廣州的碧桂園、江蘇的華夏文創(chuàng)、深圳新視界、江蘇朗詩，我們基本上會服務(wù)優(yōu)質(zhì)項目和優(yōu)質(zhì)企業(yè)。
????年底的時候它們應(yīng)該可以跟萬科一起收購，把一些資金鏈緊張的，把這些瀕臨困難的企業(yè)收購。今年年底開發(fā)商要還工程款、貸款、工程工資，所以說年底降價潮、破產(chǎn)潮將會滿天飛舞。
????其實現(xiàn)在股市融資基本上不太看好中國的房地產(chǎn)，因為天花板快到了，開發(fā)貸到年后基本上水龍頭就斷了。預(yù)售款現(xiàn)在由于觀望，我認為一二線問題不大，三四線的困難很大。今年這個情況觀望的最厲害的就是剛需客戶，對于高端住宅的客戶來說相對影響要小。剛才說到南京市場相對上漲，這種上漲是假象的，但凡危機的時候一半樓市會那同比上漲來說事，可不可以拿環(huán)比呢？為什么叫假象呢？這種上漲是結(jié)構(gòu)性上漲，怎么說呢？很簡單，比如說南京賣100套房子，往年80套是低價房，20套是高價房。今年高價房影響不大，低價房影響很大，所以說它的價格并沒有漲，只是說交易的比重當中剛需的產(chǎn)品下滑了，高端物業(yè)豪宅上升了，所以說成交量下滑、房價上漲，這不是上漲，我們要看結(jié)構(gòu)，看普通住宅，看高端物業(yè)。南京目前有一個好的現(xiàn)象就是供求關(guān)系，就是短期內(nèi)很難改變這種供不應(yīng)求的局面。
????主持人：您剛才說的溫、熱、冷、冰，這四個詞匯是南京市場嗎？
????張勇：南京也是因為供求關(guān)系，比如說我有幾個朋友從廣州來南京了，從鄭州來南京了，因為他的愛人是這個所那個所的，他不來不行，所以這是一大需求。還有就是皖南蘇北的需求，還有南京本土的改善型包括私營業(yè)主的需求，應(yīng)該說今年南京應(yīng)該很幸福，南京今年過冬的可能性不是很大，交易量的下滑幅度應(yīng)該不會太大，南京今年應(yīng)該比杭州、深圳等等要幸福的多。南京現(xiàn)在是供不應(yīng)求的，庫存還不到4萬套。今年在南京做地產(chǎn)的開發(fā)商和代理商，包括媒體都可以說是獨善其身。
????唐登洋：其實榮盛跟萬科的軌跡是一樣的，就是當市場極度寒冷的時候，我們都是在市場很差的時候起來的，你做的是剛需的產(chǎn)品，別把萬科奉為是神，其實萬科賣的是剛需，它只不過是做的剛需比我們層級更高一點，我們做的這種剛需說白了就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶買的房子，它這個剛需可能就是在六合、江寧你想回到南京市的，萬科也沒有做170的，也都是90左右的。
????主持人：我們下面請我愛我家和鏈家地產(chǎn)討論一下二手房的行情，下請鏈家地產(chǎn)先給我們介紹一下二手房成交的情況。
????鏈家地產(chǎn)：4月份是成交了5714套，因為按我們的這個觀點來看，春節(jié)過后的三四月份一般都是市場的回暖期，但是今年南京市場的金三銀四的二手房相對往年是比較溫和的，我們統(tǒng)計了一下金三銀四二手房住宅一共成交了11956套，今年同比是下降幅度已經(jīng)超過了50%，同比是出現(xiàn)比較明顯的下滑。但是2010年以來金三銀四的成交量做了一個對比之后，發(fā)現(xiàn)今年的成交量其實還是比較溫和的，而且仔細來看的話，今年的市場整體大環(huán)境在走勢不大明確的情況下成交量出現(xiàn)這樣的情況，還是比較正常的。
????胡涓娟：跟去年沒有可比性，因為去年3、4、5都是破萬的，其實你看今年從1月份到現(xiàn)在5853、3197，我們看這個，其實我覺得現(xiàn)在南京二手房市場是非常健康的，而且非常理想，也沒有到政策來救市的地步?，F(xiàn)在很多人都在喊買方市場，我覺得二手房是不可能的，因為二手房市場是散戶的市場，因為房價這個走勢并不是政府、金融層面說了算，其實是老百姓說了算。因為每個人的目的，還有他出手的各類平衡標準沒有一致的，你說這個房子降價了，我可以不賣，就是說我們在2011年受到調(diào)控的影響這么大，但是我們可以看到租賃市場的供應(yīng)量就馬上加大，很多房東就轉(zhuǎn)售為租了，他們不缺這些錢?，F(xiàn)在擁有二手房的房東投資的比例不是特別多，一旦跌出他的虛擬預(yù)期，他也不像開發(fā)商面臨回款壓力等等，所以他們就把轉(zhuǎn)售馬上轉(zhuǎn)到租賃市場上去。
????我們分析的數(shù)據(jù)，我不知道你剛剛調(diào)研奧南板塊的中介規(guī)模有多大，我可以判斷它的連鎖店一定不超過10家。像我們這種大的連鎖企業(yè)跟銀行之間是有合作協(xié)議的，可以相對我們也是比較有限的，但是對它們有一定的影響，但是我覺得影響層面不會大到那種程度。現(xiàn)在小的中介可能只合作一兩家銀行，我們現(xiàn)在合作的15家銀行，你這家銀行資金出現(xiàn)緊張的時候，我們馬上就可以放到另外一家銀行做。目前金融的壓力也對市場造成了一些影響，但是你說這個影響的比例有多大，我覺得會導(dǎo)致這個交易周期拉長，倒不會說整體觀望到不想買，想等到房價跌。
????因為目前我們南京市場二手房的交易中72%都是剛需為主，而且他們的戶型主要面積就是40—60、60—80，80平米以下的，90平米以下下的占20%，你可想而知現(xiàn)在市場是怎樣的結(jié)構(gòu)。而且我覺得剛需客戶和投資型客戶最大的區(qū)別就是他不得不買房，他沒有什么退路說看到這個市場下行了再等一等。剛需客戶為什么要去買房？因為目前剛需客戶可能是無房戶，有可能是租房戶，租房也是有成本的，這兩年南京的租賃價格節(jié)節(jié)攀升，現(xiàn)在新街口這邊的兩室大概是2500左右。而且我們南京是輸入型城市，今年確實是可能在整個國內(nèi)形勢不太好的情況下，有一些城市確實是影響很大，但是南京現(xiàn)在不管從各個方面的供求比還是客戶的購買意愿，都是非常良性的。正常的交易值就應(yīng)該在5—6萬，現(xiàn)在從1—4月份來看很正常，可能客戶的購買周期是拉長了，但并不代表他不存在這個購買意愿了。因為我們每個月有新增客戶量，我們看環(huán)比，有人說環(huán)比也下降了，但是我們這樣想，就是說這個環(huán)比下降要怎么看。打比方說，我們公司一般新增客戶每個月在7千—8千，從去年12月份開始就已經(jīng)過萬了，就算從1月份到4月份，我們現(xiàn)在還接了4萬多。4萬多客戶都是買家，就是還有這么多人是要買二手房的。
????周斌：從近年來不管是一手還是二手房都是月均5000套，這是比較正常的。
????胡涓娟：二手房的市場就是這個量，我們就認為這個值是非常健康的。南京為什么是一個輸入型的城市？每年它26萬畢業(yè)生，20%會留在南京，實際上這個肯定是每年以滾動的比例留在南京的，而且前三年一定是在租賃市場滾動的，一旦過了兩三年，他一定會轉(zhuǎn)到買賣市場。所以南京這部分的血液補給是很充分的。我講白了，浙江省沒有人要到杭州去，因為它們各個城市都很富裕。我們這邊大部分的人會留在南京，這個比例是滾動的，不要擔心南京市場會怎么樣。
????別人說政府不會救市，南京的政府如果出現(xiàn)杭州那樣，我判斷它一定會輸血。我不能判斷其他中介公司會倒閉，我認為這可能跟公司的經(jīng)營狀況和運營狀況都有問題。70%左右的剛需客戶主要購買年紀是集中在21—30歲，這部分群體買房百分之百都是需要通過貸款的方式，74%這個數(shù)據(jù)，現(xiàn)在確實銀行面臨著銀根緊縮的現(xiàn)象，再加上去年成交量那么大，也透支了一部分的量。
????前段時間中國銀行發(fā)了一個文，說強烈要求國有銀行對首套房進行85折的利率，當時我們只是當它是一個信號彈，可能會對一些觀望的客戶打一針強心劑。但是現(xiàn)在銀行的狀況并不是像政府說的那樣，說有錢不放，實際上它真的是沒錢。而且我們四大國有銀行在房地產(chǎn)市場中投放的比例有多少呢？四大國有銀行大部分的資產(chǎn)是放在企業(yè)這塊，它可能是賺的最大的利潤，你要求商業(yè)銀行把這個錢全部放在房地產(chǎn)市場怎么可能。政府的信號面是好的，但是它下面沒有組合拳，可能對這種金融目前對房地產(chǎn)市場造成的困擾是很難緩解的。這部分不會說讓市場馬上就下行了，剛需客戶沒有底可以抄，也沒有資格去抄底。你可以等房價跌，但是你這兩年也要面臨你租房子的成本，因為你租房子的成本就直接是送給別人的，對你來說沒有任何投資收益。如果你買房，最起碼有收益，甚至可以增值。我們二手房就是散戶構(gòu)成的一個大群體，誰能說讓散戶都統(tǒng)一思想做步伐一致的事情。所以我對南京二手房市場還是看好的，特別是下半年可能大家會覺得出現(xiàn)拐點，從我們目前看到的數(shù)據(jù)，我不到任何拐點會出現(xiàn)。
????主持人：周總，我們現(xiàn)在回到新房市場，雖然說環(huán)比跟同比這個值現(xiàn)在不是很看好，但是我們根據(jù)一組數(shù)據(jù)，南京現(xiàn)在的樓市成交量下滑的情況，您認為跟全國樓市的大環(huán)境有關(guān)嗎？
????周斌：當然有關(guān)系，實際上我最近關(guān)注房地產(chǎn)也比較多，我有兩個觀點，第一是中國房地產(chǎn)的牛市還將持續(xù)5年左右。我記得去年年底也在這邊做過一次，這是我當時的一個觀點，就是牛市還將持續(xù)5年左右。就是說到了中國70年大慶的時候，那個時候就要當心了。第二個就是房地產(chǎn)有兩個拐點，第一個拐點我覺得已經(jīng)出現(xiàn)了，就是成交量的拐點，這個已經(jīng)出現(xiàn)了。去年新房有八九萬套，2009年的十萬套，這兩個峰值已經(jīng)出現(xiàn)了；第二個拐點是價格拐點，可能在5年之后出現(xiàn)。也就是說未來中國的宏觀房地產(chǎn)市場的特征是價漲量縮，或者叫量拐價不拐，這是我們研究的一個基本觀點。
????有三個邏輯在里面。第一就是政策邏輯，首先從政策邏輯，我先說結(jié)論，它是希望這個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)；從市場邏輯來說這段時間是看跌的，實際上北上廣深都有樓盤出現(xiàn)降價；第三個文化邏輯是看漲的，基于這三個邏輯，我們的研究結(jié)果是整個未來市場還是往上的趨勢，是盤轉(zhuǎn)往上的趨勢。南京不管是一手還是二手，它的成交量是6萬套左右，是非常健康的。
????從政策上來說，整個國際上主要是美國的退縮導(dǎo)致很多的錢流入了新興市場，包括股市和期貨市場，大豆大米都在往下走。中國實際上錢也是在緊的，跟前年講它沒有那么松，尤其我們最近兩件事情給我印象比較深，一個是市場有1億的現(xiàn)金，就是說這個錢是有，但是沒有在市場上流動。第二個是阿里的余額寶的推出，大家把錢都存起來了，總體這個氛圍造成了錢是緊的。第二個政策方面就是反腐、不動產(chǎn)登記等等，這部分原因?qū)е驴蛻粼跍p少。從這兩塊政策邏輯來說，房地產(chǎn)市場應(yīng)該是稍微往下走的。但是又加上地方在救市，最近127號也出來了，就是對房地產(chǎn)的銀根還是要松一下，這只是時間而已。
????主持人：我們今天討論的主題是買方市場，您認為南京現(xiàn)在進入到什么階段呢？
????周斌：5年以后會逐漸向買方市場轉(zhuǎn)移，5年內(nèi)會慢慢往上漲，5年以后不會馬上跌，那時候是拐點，會盤幾年，什么時候再過幾年在下來，那就真正進入買方市場了。
????胡涓娟：買方市場還是賣方市場，這都不是大家說了算的，這是市場自己決定的。
????周斌：從目前市場來說大部分是剛需，這個對市場的影響是很大的。我覺得南京以后不會再出現(xiàn)9—10萬套的出現(xiàn)，這個概率上也非常低。
????主持人：唐總，開發(fā)商的預(yù)期是什么呢？
????唐登洋：去年我做了七八千套，包括有兩家代理公司跟著我們賺了1千多萬走了。坦率的講，難受到什么地方呢？其實買房的人不會想那么多，他不會看什么宏觀，說不定他看到某一篇報紙的文章，他接到了某一些信息，特別是他現(xiàn)在看到中央電視臺的什么跌跌，他受到這些東西的影響。
????其實我們公司的情況，我們可能在江北還算大戶，南京也算大戶。我現(xiàn)在干得比去年還好，你說這市場下行了嗎？如果你關(guān)注股票市場的話，我們的總值一直在第六，就是說招、寶、萬、榮這幾家在股市市場是最堅挺的。去年作為榮盛來講，我們在南京一平米的地也沒有拿，今年我就干了1300畝地，我現(xiàn)在的土地在南京是排名第一我現(xiàn)在是3600畝地。我們是深耕六合，很多媒體問我們什么時候過江。其實我特別不喜歡聽這句話，我們公司的理念就是深耕我們所想要的這部分，我們就是做純剛需的東西，它給我們帶來了很多企業(yè)增長的動力，比如說上半年大家都在跌，我們還在漲。去年我們干了9.2億，今年我們干了9.8億。南京的這種剛需的能力和城市的號召力是有的，六合的房子是什么人去買呢？一是買不起南京房子的安徽人，他們等于在南京有一套房。還有就是揚州人，大貪官到市區(qū)買豪宅了，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的干部也在改變身份，他們可能就到六合去買了，還有陽澄、蘇北的等等。微觀的我們就不講了，包括還有地鐵、金陵中學(xué)。另外剛才胡老師講的大學(xué)生的問題我也很贊同，從今年開始市區(qū)上班到六合買房的，去年我們統(tǒng)計的是在15左右，今年上半年就已經(jīng)達到了30%以上。就說明剛需外拓這個現(xiàn)象已成為事實，這里面就有諸多的因素了，其中最為核心的就是地鐵，37分鐘可以到鼓樓。
????其實地鐵很快，十來分鐘，我們現(xiàn)在就賣7千塊錢左右，你買一個80平米的才50多萬，這部分客戶還支撐著我們今年的業(yè)績沒有跌還在漲，我覺得是這部分客戶救了我。其實市場的因素是有的，觀望情緒也是有的，但是因為這部分客戶的加入把它抵消了，同時還給我?guī)砹嗽鲋?。我們這么多年在六合的口碑是非常好的，老百姓非常的認可。其他項目六合基本上是賣不動的，他們都在跟我講，說我們不能把他搞死呀。但是我們對價格的敏感度比個體的老板要低，對我們來講，利潤固然很重要，但是對于上市公司來說對于業(yè)績的增長來說在某些階段比利潤更重要。我們始終定價的時候都要比市場便宜一些，再加上你有品牌的優(yōu)勢，所以基本上我不是太看衰，包括整個上半年的業(yè)績來講，在總公司，我們?nèi)瘓F來講的話南京市場還是非常好的，我們的這種銷量上面是排名第一的，我們還是受表彰的，我還拿了上萬獎金回來，給我們的兄弟姐妹們也分了。
????其實房地產(chǎn)市場在南京這個市場上面絕對不是說先是豪宅市場發(fā)生了變化而影響的，一定先是剛需發(fā)生了變化。就好比說現(xiàn)在我這種心理讓我去看斯亞的房子，我肯定是不急，如果心情好了就買。但是剛需不是這樣的，在我們前兩天開盤，我們500多套房子賣了400多套，80%的去化率，也是黑壓壓的。他們的特點就是兒子要結(jié)婚，不給兒子買套房，老婆都娶不到。還有就是現(xiàn)在家里條件可以了，在揚州市有房子了，但是要改變身份，以在省城有一套房子，當然他在揚州的房子也不是很大。
????張勇：關(guān)于地鐵，地鐵完全可以改變一個城市的格局?，F(xiàn)在深圳地鐵通了6條線，靠近東莞的光明、松崗樓價都賣到2萬了，很多人愿意接受去遠郊區(qū)生活，因為地鐵。在一個城市發(fā)展有一個中心，外圍擴展變化組團式的發(fā)展。現(xiàn)在南京橋北、江浦目前是密集區(qū)，但是未來幾年呢？橋北經(jīng)過若干年的發(fā)展以后，土地資源枯竭的時候就應(yīng)該是六合以及祿口、高淳。所以說城市因為地鐵而改變。
????主持人：汪老師您剛才說榮盛之所以買到這么好是因為南京市場的分化，為什么南京市場分化這么厲害？
????汪曉霞：其實我們跑市場的都有感覺，現(xiàn)在基本上以江北的樓盤為主，因為江北是剛需集聚地。我們也知道其實我們在跟各方談的時候，現(xiàn)在的問題主要還是限貸，實際上地方政府的這種自主權(quán)是很小的，因為限貸這塊是銀行說了算的?，F(xiàn)在在市場上賣的好的就是剛需的房子，另外就是極塔尖上的房子，現(xiàn)在稍微輕豪的應(yīng)該是現(xiàn)在受影響最大的，他們就是想把這部分錢來增值和保值，現(xiàn)在認為購房不是很好的選擇，所以我很多朋友已經(jīng)放棄了購買豪宅了。這種分化是一種很健康的分化，我覺得我們之前的市場本來就是一個不正常的市場，有是09年和去年的市場。為什么現(xiàn)在大家一直在喊這個市場為什么一下子冷了，這確實是一個正常的狀況，因為過去好日子太好了，太舒服了，現(xiàn)在就是一下子不習慣了。
????胡涓娟：講到市場分化，我補充一句。我們公司目前整體的市占率可以做到南京第一，市場好的時候我們做的量是第二名加第三名的總額。在市場洗牌的時候，這個很明顯的就是兩極分化，小的就死掉，大的就更大。
????唐登洋：我們這種快速發(fā)展的公司一定是在市場落下來的，從2008年榮盛從全國前70強跨到前50強，到2012年榮盛跨到了前30強。但是你定位一定要準，你對這個公司來說，你作為公司副總這一級是有期權(quán)的，這跟你的利潤是有關(guān)系的，你要想清楚這個事。就像我認為我今年拿這1300畝地是踩到點了，不管怎么著我降價有空間了，我可以降到4500，你其他家敢降嗎？
????我現(xiàn)在龍湖半島的成本大家都能看到的，這是官方的資料。你說其他的公司進來的時候買價就是兩千三四。特別是一手房市場這種分化是對的。
????周斌：中國的主流住宅從來沒變過，有錢的人畢竟是少數(shù)，只不過是在不同的時期主流住宅的份額是有一些差別，但是主流地位從來沒有撼動過。榮盛的總部是在河北，這種策略你們是研究了一些一線的開發(fā)商還是怎么樣？因為就我理解，廣東的企業(yè)和上海的企業(yè)可以做到這一點。
????唐登洋：做企業(yè)你如果想做很久，你必須要把自己想要什么搞清楚。榮盛要做的事情就是我的東西拿出去價格跟別人相當?shù)那闆r下，我的東西一定要比別人好。
????主持人：我們本次論壇定是買方市場，現(xiàn)在這個同比數(shù)據(jù)在各位老師看來還不具備可比性，目前得出的結(jié)論是南京市場還沒有進入買方市場。
????周斌：南京當存貨超過5萬套就開始進入買方市場，我指的是新房。
????汪曉霞：我相信在局部區(qū)域肯定是呈現(xiàn)了這種買方的特征，我個人覺得對買方來說這些的出現(xiàn)是有利于他們的，在這種情況下開發(fā)商可能會更加注重產(chǎn)品的競爭，我們也不要單純的看這個價格，以做好產(chǎn)品和差異化增值的服務(wù)來影響市場。
????各位大佬說買方市場至少會5年以后，這個可能是整體的判斷，確實不能代表個別區(qū)域、個別樓盤的。
????唐登洋：說的再直白一點，就是說房地產(chǎn)市場就不應(yīng)該是誰有點錢就來搞的項目，就是要沉淀下來。
????主持人：今天不是江北土地解禁嗎，比如今年江北土地解禁了，包括上周的南京土地流拍事件，您覺得土地市場會不會進入買方市場呢？
????唐登洋：我覺得大江北的呼聲也很高，很多曾經(jīng)搞過房地產(chǎn)，但是手里沒有地的人，我也研究了一下江北的一些地塊，應(yīng)該說投入的也不是太大，我們可選的空間肯定是比去年大多了，去年哪有選擇呀。我覺得房地產(chǎn)就不應(yīng)該是一陣冷一陣熱，就是你企業(yè)做點好房子，把服務(wù)搞好，你東西好別人就來買你的，不是誰都能來玩一下就走。其實有一些開發(fā)商做房子是對社會資源的一種浪費，甚至是土地資源，包括一些建筑做的很差，戶型也弄的沒有道理，我覺得這種就不應(yīng)該讓它進入房地產(chǎn)市場。我們的想法是在利潤和小區(qū)的居住舒適度方面是有權(quán)衡的，比如說普通一個賣煤的什么的撈到錢了，他怎么會想這些事呀，他們還是影響到市場的生態(tài)，這是不健康的，有一些人一賠錢了就甩賣，這是太不對了。
????周斌：香港市場新鴻基的項目經(jīng)常是認購率是幾十倍，比如說他推出100個房子，有幾千人要買，但是香港的GDP已經(jīng)這么高了，都沒有進入買方市場，所以買方市場在近幾年談的話是沒有多大意義的。個體的人都是非理性的，都會受到影響的，我認為整個影像大的格局就是政府和市場，個體的購房者都是弱勢的，很難達到買方市場。如果談到這個題目的話，新聞上有它的價值，但是事實上是反映不到這一點。我看了一本書叫做《制高點》，講上個世紀金融和市場的變化，凱恩斯就強調(diào)國家共識，什么東西都國家說了算，還有一個叫做哈耶克，說市場經(jīng)濟，說資本和市場說了算，里面對整個社會的動蕩、變局都說的非常清楚。
????張勇：唐總的看法我非常認同，就是專業(yè)人做專業(yè)的事，不要挖煤的，賣衣服的，賣空調(diào)的都做房地產(chǎn)。但是這個情況馬上就要出現(xiàn)了，當這個行業(yè)的利率低于社會的平均利潤的時候很多人會退出房地產(chǎn)。
????唐登洋：你還是要把質(zhì)量控制好，老百姓沒有操蛋的，不要把人家都想象那么壞。想弄好都能弄好，就是有一些土豪根本就不想這個事，就想多賺點錢。其實中國買房人其實很可憐的，人家是用了一輩子的積蓄買房子，你要當回事。多保護保護購房者是有價值的。
????周斌：其實最近這二三十年已經(jīng)出了一些明白人了，就讓這些明白人把他們的觀點分享出來。我們說現(xiàn)在比20年前好很多了，20年前有的房子都能夠把磚頭直接拿出來。
????張勇：說到杜絕土豪介入的問題，我認為有一些方式，就是說房價決定了，地價也盡可能的高，然后房子的標準也要提高，把這幫土豪拒之門外。
????唐登洋：老百姓很可憐，他們沒有辦法。
????主持人：謝謝各位，請大家合個影。
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