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杭城的3月，花開正艷，然，樓市成交淡如水，曾經(jīng)風(fēng)生水起的土地市場，也是一片寧靜，正是賞景思考的好時機(jī)。

自大鱷入杭之后，杭州的土地市場一再勇攀高峰，為了抑制“地王”的產(chǎn)生，杭州土拍溢價率從49%的上限降到了35%。然而，外來大鱷的勇猛豈是爾等能夠明白？中海、世茂、融信、景瑞等無不給杭州土拍的歷史留下了深刻的印記。真的勇士，敢于直面慘淡的人生，敢于直面淋漓的土拍。

?勇士為何如此闊綽？ 英雄不問市場問錢袋

2013年的土拍市場，與其說是拍地，還不如說是拍戲。華家池時候的綠地營銷總監(jiān)的那抹艷麗亮色，世茂與濱江的掌聲響起來，杭師大地塊時融信與融創(chuàng)之爭、還有只在最后“30秒”上交報價單的龍湖……拍地不再是幾個老總面無表情的指點(diǎn)江山，而是使得整個現(xiàn)場都充滿了可看性。

因?yàn)橛辛舜篦{，結(jié)局變得撲朔迷離，寶龍以27輪報價17.85億元總價奪去了龍湖早已看好的濱江公建中心地塊，而幾個月之后龍湖以27%的溢價率42億元的總價奪走了中糧規(guī)劃了3年之久的“大悅城”，即濱江117號地塊?，F(xiàn)在的拍地市場，最大的變化就是你以為“猜中了開頭，猜不到結(jié)局”，其實(shí)，你是連開頭都沒有猜到。

是有多久，我們沒有看到那件紅色的T恤衫了，不知道從什么時候開始，拍地市場成為了外來大鱷們自己的游戲廳。有溢價率上限，那就競拍保障房，未來市場怎么做？拿了再說！“外來開發(fā)商從城市總量、人口總量、開發(fā)總量來考慮問題，覺得可以進(jìn)來就進(jìn)來了?！北就聊持科髨?zhí)行總經(jīng)理表示，“而我們根據(jù)客戶分析，真正買杭州高端住宅的幾乎都是溫州、臺州、紹興、義烏的客戶群，而現(xiàn)在市場形勢變了，這幾個地方的企業(yè)都遇到了問題，所以這些大佬們情況也不是很好?！?/p>

大鱷與本土房企的關(guān)注點(diǎn)不同，所以，對于土拍的價格承受力也不同。大鱷看的只是自己的錢袋子，至于以后怎么賣，拿下再說！

?命里無時硬強(qiáng)求 高價地該如何愛？

拍地市場上的一時英姿颯爽，換來的可能是未來數(shù)年的消化不良。外來大鱷的錢袋子真的通海？那也未必，人家愿意一鳴驚人的背后，多少還有抱著“走走關(guān)系”的心態(tài)在操作。據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，外來房企特別是北方來的公司，拿了地之后做做工作，換換土地性質(zhì)、增減個容積率什么的都不是大問題，但是在浙江，這是不可能的！

那么多的高價地，又有怎樣的出路？其實(shí)，杭州市場上有個比較典型的例子，九龍倉，拿一塊高價地不稀奇，萬萬沒想到的是，他偏偏就“愛上了”高價地。從2010年以24621元/㎡的樓面價搶下文暉地塊戴上“地王”帽子之后，2013年，九龍倉再以252輪報價25.76億元總價，拿下蕭政儲出【2013】49號地塊，折合樓面價13600元/㎡，該地塊東面為恒大宅地項(xiàng)目和農(nóng)工商宅地項(xiàng)目，成交樓面價分別為10557元/㎡和9892元/㎡、8473元/㎡。除去這兩個典型，九龍倉碧璽的樓面價也高達(dá)13555元/㎡和12838元/㎡，旁邊的嘉凱城和順發(fā)項(xiàng)目樓面價都在10000元/㎡左右。

時隔4年之后，“地王”九龍倉君璽精裝，首開均價小戶型40000元/㎡，大戶型45000元/㎡，比預(yù)期的45000-50000元/㎡低了不少；而2009年拿地的碧璽項(xiàng)目，從精裝改毛坯，最近又要把一幢毛坯改回精裝，這反反復(fù)復(fù)，估計是希望能夠擠出一點(diǎn)利潤，目前毛坯均價24000元/㎡，洋房精裝修均價40000元/㎡。

那些年，大鱷土豪們深愛的高價地

2010年3月25日，九龍倉戰(zhàn)勝宋衛(wèi)平帶隊(duì)的綠城，以24621元/㎡的樓面價拿下文暉地塊；而2013年12月18日，九龍倉再以252輪報價25.76億元總價，拿下蕭政儲出【2013】49號地塊，折合樓面價13600元/㎡；

2012年10月17日，中海經(jīng)過三輪拼殺，以最終進(jìn)入競拍保障房階段拿下當(dāng)時的三堡40-42號地塊，總價56億，有媒體測算當(dāng)時中海的實(shí)際樓面價為28022元/㎡；

2013年1月25日，申花首宗宅地由河北天成拿下，成交總價189000萬元，樓面價為17316元/㎡；

2013年9月5日，備受矚目的華家池宅地在世茂和濱江房產(chǎn)之間展開競奪，其中58號地塊由世茂房產(chǎn)以36.6983億元加上配建保障房2000方競得，樓面價23828元/㎡；

2013年10月10日，奧克斯以2791元/㎡的樓面價，238%的未來科技城最高溢價率奪得建工項(xiàng)目西面60號商住地；

2013年10月10日，富力以35300萬元總價摘得淘寶城南63號宅地，溢價率不高僅為5%，但折合樓面價12331元/㎡；

2013年12月13日，三墩96號宅地，由寶嘉房產(chǎn)以139325萬元總價，配建9000方保障房的價格競得，折合樓面價為12044元/㎡；

2014年1月22日，融信以338437萬元加1600方保障房配建面積奪得杭師大地塊，樓面價為25785元/㎡；

……

歷史仍在前行，摘錄了了，生生不息。（新華房產(chǎn)調(diào)查記者 蘇萍）